Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nierozerwalnie wiąże się z pojęciem umowy przyrzeczonej. Czym tak naprawdę są obie te umowy i w jakich sytuacjach mogą się pojawić? Czy zawarcie umowy przyrzeczonej jest obowiązkowe?
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Przez umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości powinniśmy rozumieć zobowiązanie dwóch stron transakcji do przeniesienia prawa własności określonego budynku, gruntu lub lokalu w przyszłości. Umowa przedwstępna ma na celu niejako zarezerwować sprzedaż danej nieruchomości określonemu kupującemu.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest obowiązkowa, o jej zawarciu decydują bowiem wyłącznie strony danej transakcji. W praktyce takie zobowiązanie pojawia się w obrocie prawno-gospodarczym bardzo często i może dotyczyć zarówno nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości
Zawarcie jakiejkolwiek umowy przedwstępnej sprzedaży nierozerwalnie wiąże się z umową przyrzeczoną. Ten drugi rodzaj zobowiązania jest określany także mianem umowy definitywnej. W przypadku umowy przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy, tej, która była celem w zasadzie od samego początku. W przypadku odpłatnego przeniesienia prawa własności nieruchomości umową przyrzeczoną będzie więc typowa umowa sprzedaży.
Umowa przyrzeczona tak naprawdę stanowi formę wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. W przypadku bowiem umowy przedwstępnej nie dochodzi bowiem do sprzedaży nieruchomości, lecz powstania obowiązku zawarcia umowy sprzedaży w określonej dacie. Umowa przedwstępna nie powoduje więc przejścia prawa własności określonej rzeczy (w naszym przypadku nieruchomości), robi to już umowa przyrzeczona.
Umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości możemy porównać do zwykłej umowy sprzedaży, takiej, która nie była poprzedzona jakąkolwiek umową przedwstępną. W praktyce jest ona bardziej okrojona, niż zwykła umowa sprzedaży. Umowa przyrzeczona zawiera w swej treści w zasadzie jedynie odniesienie do umowy przedwstępnej, która powinna zawierać podstawowe elementy danej czynności prawnej. Innymi słowy, to w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powinny znaleźć się wszystkie elementy, które przesądzają o ważności danej transakcji. Jeśli więc w umowie przedwstępnej mamy wszystkie najważniejsze postanowienia sprzedaży (m.in. określenie przedmiotu sprzedaży, ceny, terminu zapłaty, obowiązków i praw stron zobowiązania) to nie ma potrzeby ich powtarzania w umowie przyrzeczonej.
Forma umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości
O ile umowa przedwstępna sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości może zostać zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej, o tyle nie jest to dopuszczalne w przypadku umowy przyrzeczonej. Ta druga umowa musi zostać bezwzględnie zawarta w formie aktu notarialnego (podobnie zresztą jak typowa umowa sprzedaży nieruchomości, która nie została poprzedzona umową przedwstępną). Jeśli umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości nie zostanie zawarta przed notariuszem będzie ona po prostu nieważna i bezskuteczna.
Obowiązek zachowania formy aktu notarialnego wynika z faktu, iż umowa przyrzeczona doprowadza w tym przypadku do przejścia prawa własności oznaczonej nieruchomości. Czynność ta wymaga z kolei zachowania formy notarialnej, ponieważ tak stanowią właściwe przepisy prawa cywilnego.
Koszt umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości
Skoro umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego to z taką czynnością będą wiązały się konkretne koszty. Notariusz za sporządzenie takiego kontraktu ma prawo do taksy (własnego wynagrodzenia, które jest powiększane o obowiązujący podatek VAT). Co do zasady koszty te są uzależnione od wartości sprzedawanej nieruchomości. Praktyka pokazuje jednak, że notariusze stosują połowę taksy za sporządzenie umowy przyrzeczonej lub w ogóle rezygnują ze swojego wynagrodzenia. Będzie to jednak możliwe tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna również została sporządzona przez tego samego notariusza. Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została sporządzona w zwykłej formie pisemnej lub formie notarialnej, lecz przed innym notariuszem, notariusz tworzący umowę przyrzeczoną z pewnością pobierze pełną taksę notarialną za swoją usługę.
Dla przypomnienia taksa notarialna wynosi od wartości danej nieruchomości:
- jeśli wartość wynosi dokładnie 5 000 zł – maksymalna taksa pobierana przez notariusza to 160 zł,
- powyżej 5 000 zł do 10 000 zł – 160 zł + 3% od nadwyżki 5 000 zł,
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki 10 000 zł,
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki 30 000 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki 1 000 000 zł.
Do podanych powyżej kwot należy doliczyć także podatek VAT oraz koszty wypisu aktu notarialnego dokumentującego umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości (6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu).
Treść artykułu napisana we współpracy z kancelarią JCZ Kancelaria Radców Prawnych. Jeżeli szukają Państwo pomocy prawnej w temacie opisanym powyżej to serdecznie zapraszamy do kontaktu bezpośredniego z kancelarią. Kancelaria świadczy profesjonalną pomoc prawną dla klientów z całej Polski. Zapraszamy do kontaktu telefonicznego lub mailowego.
JCZ Kancelaria Radców Prawnych Bydgoszcz
Jagiellońska 69/1,
85-027 Bydgoszcz
tel. 603774089
biuro@jczkancelaria.pl
Polecamy również: