Zwykle umowa najmu jest podpisywana po gruntownym przemyśleniu. Takie zobowiązanie bowiem jest niełatwe do uniesienia dla najemcy. Z drugiej strony dzięki najmowi zyskuje się bezpieczny dach nad głową; często jest to pierwszy krok w samodzielność. Często umowy najmu zawierane są na czas określony. Wszyscy wówczas wiedzą, do kiedy umowa obowiązuje – oczywiście w razie chęci i możliwości można ją przedłużyć. Dużo trudniej jest jednak w momencie, gdy z jakiegoś powodu najemca decyduje, że chce opuścić mieszkanie. Czy da się i w jakich okolicznościach wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Przepisy prawa a najem na czas określony
Umowy najmu (jak i inne reguluje) w polskim prawie przede wszystkim Kodeks cywilny. Zgodnie z jego art. 673 § 3 „jeżeli czas trwania najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Jak więc widać, zasadniczo przepisy nie przewidują rozwiązania takiej umowy we wcześniejszym czasie, niż było to określone. Dopiero jest to możliwe, jeżeli umowa najmu zawiera konkretne zapisy umożliwiające jej rozwiązanie przed czasem – a tak naprawdę jest to sytuacja raczej nieczęsta.Jednocześnie Kodeks cywilny zakłada pewne wyjątkowe okoliczności, w których najemca może starać się o wypowiedzenie umowy. Bywa bowiem w życiu tak, że nie każda transakcja jest uczciwa, w związku z tym osoba, która podpisuje najem, nie zawsze jest uprzedzona np. o stanie mieszkania.Na mocy art. 664 Kodeksu cywilnego:„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Zobacz też: Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Wady fizyczne lokalu
Jak widać, pewnego rodzaju „furtką” dla najemcy jest wykrycie wad fizycznych lokalu. Jeśli przed podpisaniem umowy coś nie wyszło na jaw lub zostało zatajone, a jest to wada istotna – to najemcy przysługują określone roszczenia. Przede wszystkim może żądać usunięcia takiej wady. Jeżeli jednak właściciel mieszkania tego nie robi lub wady nie się usunąć – można wypowiedzieć umowę bez wypowiedzenia. Ponadto można także starać się o obniżenie czynszu.Najemca może powoływać się na przepisy dotyczące rękojmi. Ta odpowiedzialność właściciela nie jest wyłączona nawet w sytuacji poinformowania drugiej strony o istniejącym problemie. Zależy jednak od tego, jak bardzo wada ogranicza możliwość zamieszkiwania w spokoju w wynajętej nieruchomości (bądź używania jej w innych celach). Warto w tym kontekście przytoczyć np. wyrok SN z 14.02.1965 r.: częściowe zmniejszenie należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, że stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go z punktu widzenia potrzeb najemcy zupełnie bezużytecznym. W razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od opłat za centralne ogrzewanie”.Dodatkowo należy pamiętać, że jeśli wady zagrażają życiu lub zdrowiu najemców, przysługuje im jeszcze mocniejsza ochrona. Warto jednak uzyskać opinię fachowca o takim niebezpieczeństwie i wówczas złożyć wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony.
Więcej informacji na Prawo-mieszkaniowe.info