Planujesz zakup działki? Zobacz, na co powinieneś zwrócić uwagę

Zakup działki pod budowę domu to dla wielu ważny życiowy cel i marzenie. To spory wydatek, a koszty zakupu działki mogą znacznie wzrosnąć w przypadku jej zadłużenia. Jak sprawdzić czy działka nie jest zadłużona? Co jeszcze warto sprawdzić przed jej zakupem?

Działki budowlane coraz droższe

Do zakupu działki budowlanej warto podejść z odpowiednią rozwagą. Najprawdopodobniej będzie ona bazą do domu na lata. W ostatnim kwartale 2023 r. za mkw. działki w Warszawie trzeba zapłacić średnio 811 złi, co w przełożeniu na standardową działkę umożliwiającą budowę domu przekłada się na koszt kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jak widać, zakup działki pod dom to duża inwestycja. Dlatego przed finalizacją transakcji warto upewnić się, że ta nie jest obciążona zobowiązaniami finansowymi dotychczasowego właściciela. 

Księga wieczysta podstawowym źródłem informacji

Skąd mieć pewność, że interesująca nas działka nie jest obciążona zobowiązaniami wobec innych? Jak sprawdzić nieruchomość czy jest zadłużona? Najprostszym sposobem jest weryfikacja informacji zawartych w księdze wieczystej nieruchomości. Te – ogólnie dostępne – zawierają wszystkie najważniejsze wpisy wskazujące, czy dana nieruchomość nie jest obciążona np. hipoteką czy egzekucją komorniczą. 

Które części księgi wieczystej warto sprawdzić?

Dział II zawiera informacje na temat osób uprawnionych do dysponowania daną nieruchomością. W dziale III są dostępne informacje o ewentualnym obciążeniu działki prawami osób III, a dział IV dostarcza informacji związanych z hipoteką. Zapoznanie się z ww. działami księgi wieczystej danej działki da pewność, że ta nie jest obciążona długami wobec banków czy innych wierzycieli.

Działka bez księgi wieczystej

W sporadycznych przypadkach interesująca nas działka może nie posiadać księgi wieczystej. W takim przypadku sytuacja się nieco komplikuje, ponieważ potencjalny nabywca nie ma możliwości weryfikacji statusu prawnego nieruchomości w wykazie ksiąg wieczystych. Co w takiej sytuacji zrobić? Na pewno należy żądać od sprzedającego nieruchomość dokumentów potwierdzających jego prawo własności do działki. Warto też żądać spisania odpowiedniego oświadczenia, że działka nie jest obciążona zobowiązaniami i prawami osób trzecich. Dobrym rozwiązaniem jest też przygotowanie tzw. umowy przedwstępnej zakupu działki, w której warunkiem finalizacji transakcji będzie założenie księgi wieczystej przez dotychczasowego właściciela. Pozwoli to wyeliminować nie tylko dodatkowe koszty po stronie kupującego z tytułu jej założenia (ok. 300 zł), ale również wszystkie wątpliwości dotyczące praw własności wobec działki, jak też jej ewentualnego obciążenia prawami osób trzecich czy hipoteką. 

Inne zobowiązania wobec działki

Warto też pamiętać, że interesująca nas działka może być obciążona innymi zobowiązaniami finansowymi. Do jednych z nich należy chociażby zobowiązanie podatkowe, które dotychczasowy właściciel działki miał obowiązek regulować. Chcąc mieć pewność, że należności w tym zakresie są spłacone, warto żądać od dotychczasowego właściciela wglądu do nakazów podatkowych za daną działkę i potwierdzeń ich opłacenia. W przypadku zakupu działki z zobowiązaniami podatkowymi np. wobec gminy nieuregulowane należności przejdą na rzecz nowego właściciela, a tym samym mogą znacznie zwiększyć całkowite koszty poniesione w związku z zakupem działki. 

Z dodatkowych zobowiązań dotychczasowego właściciela działki warto również sprawdzić uregulowania wobec operatorów mediów, jeśli te są doprowadzone do interesującej nas nieruchomości. Nieuregulowane należności wobec firmy energetycznej (np. za założenie tzw. skrzynki elektrycznej) mogą w przyszłości mocno skomplikować procedurę dostępu do tego rodzaju mediów. Dlatego, rozważając zakup tzw. działki uzbrojonej, warto żądać od dotychczasowego właściciela dowodów na uregulowanie wszystkich dotychczasowych zobowiązań wobec dostawców mediów. 

Lepiej sprawdzić niż żałować

Weryfikacja ewentualnych zadłużeń interesującej nas działki wymaga nieco zachodu. Biorąc jednak pod uwagę problemy, jakie mogą nas spotkać w przypadku zakupu zadłużonej działki (m.in. konieczność spłaty zadłużenia, problemy ze skorzystaniem z kredytu, w którym zabezpieczeniem miała by być działka, prawa osób trzecich wobec nieruchomości), lepiej odpowiednio wcześniej zweryfikować status interesującej nas nieruchomości, aby mieć pewność, że będziemy mogli ją wykorzystać do budowy wymarzonego domu. 

M. Sirociuk, Ile kosztuje działka budowlana? Coraz mniej Polaków stać na zakup – https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-ile-kosztuje-dzialka-budowlana-coraz-mniej-polakow-stac-na-z,nId,7399559#utm_source=paste&utm_medium=paste&utm_campaign=chrome