Jak ustalić strony postępowania o pozwolenie na budowę?

Witamy w naszej serii artykułów poświęconych zagadnieniom prawnym. Jej celem jest dostarczenie jasnych i zrozumiałych informacji na temat różnorodnych aspektów prawa, od podstawowych po bardziej złożone kwestie.

Dzisiejszy artykuł koncentruje się na temacie istotnym dla osób planujących budowę domu lub inwestycji oraz jej sąsiadach – procesie ustalania stron postępowania o pozwolenie na budowę. To zagadnienie ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego przebiegu procesu budowlanego. Zmiany w przepisach, nowe interpretacje i orzecznictwo sądowe czynią ten temat dynamicznym i wymagającym uważnego śledzenia zmian w prawie budowlanym.

W procesie ubiegania się o pozwolenie na budowę kluczowym etapem jest określenie stron postępowania. To zadanie spoczywa na barkach organów administracji architektoniczno-budowlanej, które podejmują tę czynność na samym początku postępowania administracyjnego. Jest to ściśle związane z określeniem obszaru oddziaływania planowanego obiektu.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, strony postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę to przede wszystkim inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu. Jednakże, ustalenie tego obszaru nie jest zadaniem prostym, szczególnie po zmianach definicji obszaru oddziaływania obiektu, które weszły w życie 19 września 2020 r.

W szczególnych przypadkach, stroną postępowania mogą być także organizacje ekologiczne w postępowaniach wymagających udziału społeczeństwa lub w postępowaniach poprzedzonych decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach a także strona postępowania w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wynika to z art. 28 ust. 3a i 4 Prawa budowlanego oraz z przepisów ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, a także o ocenach oddziaływania na środowisko.

Definicja Obszaru Oddziaływania Obiektu

Kluczową zmianą, która miała miejsce 19 września 2020 r., jest modyfikacja definicji obszaru oddziaływania obiektu w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Wcześniejsza definicja ujmowała obszar oddziaływania obiektu jako teren w otoczeniu obiektu budowlanego, określony na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, w tym zabudowy. Zmiana polegała na usunięciu wyrażenia „w zagospodarowaniu”, co skupia uwagę wyłącznie na ograniczeniach w zabudowie terenu.

Ta zmiana ma istotne konsekwencje. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu miały szerszy zakres, obejmując nie tylko zabudowę, ale również inne aspekty, takie jak hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne czy zanieczyszczenie środowiska. Teraz uwaga jest skoncentrowana wyłączniena ograniczeniach dotyczących samej zabudowy.

W uzasadnieniu do nowelizacji Prawa budowlanego podkreślono, że ograniczenia w zabudowie terenu odnoszą się do wpływu na nieruchomość, która uniemożliwia lub ogranicza prowadzenie robót budowlanych z uwagi na niespełnianie wymagańtechniczno-budowlanych. Oznacza to, że obszar oddziaływania obiektu jest teraz definiowany jako obszar, w którym obiekt wprowadza ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych.

Wyznaczanie Obszaru Oddziaływania Obiektu

Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu jest zadaniem, które spoczywa na projektancie. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1c Prawa budowlanego, projektant jest zobowiązany do określenia tego obszaru w projekcie zagospodarowania działki lub terenu. Informacja ta powinna zawierać wskazanie przepisów prawa, na podstawie których dokonanookreślenia, oraz zasięg obszaru oddziaływania obiektu, przedstawiony w formie opisowej lub graficznej.

Jednakże organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest związany wyznaczeniem dokonanym przez projektanta. Ma obowiązek zweryfikowania tej czynności. W praktyce oznaczato, że organ może ustalić obszar oddziaływania obiektu inaczej niż wynika to z projektu.

Orzecznictwo sądowe podkreśla, że w procesie wyznaczania obszaru oddziaływania obiektu chodzi nie tyle o wykazanie negatywnego wpływu inwestycji na otoczenie, co o możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji z uwagi na cechy projektowanego obiektu i sposób zagospodarowania terenu. Wskazuje się również, że do uznania nieruchomości za znajdującą się w obszarze oddziaływania inwestycji niezbędne jest powołanie się na konkretną normę prawną regulującą taki wpływ.

Strony Postępowania i Możliwość Wznowienia Postępowania

W przypadku błędnego wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu przez organ, co skutkuje nieuwzględnieniem wszystkich uprawnionych stron w postępowaniu, istnieje możliwość wznowienia postępowania.Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, wznowienie jest możliwe, gdy strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. W takich sytuacjach organy muszą ponownie ocenić prawidłowość wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu, co może prowadzić do uchylenia wcześniejszej decyzji.

Podsumowując, proces ustalania stron postępowania o pozwolenie na budowę jest złożony i wymaga dokładnej analizy zarówno przez projektanta, jak i organ administracji. Zmiany w definicji obszaru oddziaływania obiektu oraz orzecznictwo sądowe podkreślają znaczenie obiektywnego podejścia do tej kwestii, z uwzględnieniem możliwego wpływu planowanej inwestycji na otoczenie.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Proces ustalania stron postępowania o pozwolenie na budowęjest złożony i wymaga indywidualnej analizy każdego przypadku. W przypadku pytań lub wątpliwości dotyczących procesu budowlanego, pozwolenia na budowę, czy innych zagadnień prawnych związanych z inwestycjami budowlanymi, zalecamy skorzystanie z profesjonalnej porady prawnej. Więcej informacji i specjalistyczną pomoc prawną oferuje Kancelaria Prawna Jarzyński & Wspólnicy, dostępna pod adresem: https://jarzpartner.pl/prawo-nieruchomosci-poznan/.

Piotr Jarzyński – wspólnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. Ekspert Komitetu do spraw nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Doradza kompleksowo przy przygotowaniu i realizacji inwestycji budowlanych. Specjalizuje się w obsłudze spraw dotyczących umów o prace projektowe, praw autorskich w inwestycjach budowlanych oraz postępowaniach administracyjnych o wydanie warunków zabudowy, pozwoleń na budowę oraz legalizacyjnych. Zajmuje się także tematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego. Autor artykułów dotyczących zagadnień z zakresu nieruchomości, inwestycji budowlanych i prawa autorskiego.