Podstawowym celem każdej umowy najmu jest oddanie do używania i korzystania z określonej rzeczy. Takie umowy dotyczą najczęściej nieruchomości, choć nie ma przeszkód do tego, aby obejmowały również rzeczy ruchome jak np. samochody. Umowa najmu może występować w kilku różnych postaciach, czym różni się najem zwykły od instytucjonalnego?
Umowa najmu zwykłego i okazjonalnego
Zacznijmy od tego, że najem nieruchomości dla celów mieszkaniowych może występować w formie umowy najmu zwykłego albo umowy najmu okazjonalnego. Tak naprawdę skuteczność obu tych umów zależy od treści postanowień, które zostaną do nich wpisane a które zależą zarówno od obowiązujących przepisów prawnych jak i woli samych stron.
Umowa najmu zwykłego i okazjonalnego to dwa odrębne zobowiązania, które podlegają pod odrębny reżim prawny. W pierwszym przypadku zastosowanie znajdują odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego, w drugim zaś ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Cechą wspólną tych dwóch umów jest to, że obie prowadzą do czasowego przekazania nieruchomości na rzecz najemcy przez wynajmującego.
Umowa najmu zwykłego
Najem zwykły może być stworzony w oparciu o umowę przygotowaną przez wynajmującego lub najemcę. W każdym przypadku wymaga pełnej zgody obu stron, co uwidacznia się w ich podpisach. Obecne przepisy nie wymagają, aby tego rodzaju umowa była sporządzona w formie aktu notarialnego, zwykła forma pisemna jest jak najbardziej wystarczająca.
Umowa najmu zwykłego jest uznawana za zobowiązanie, które słabiej ochrania wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Wszystko przez brak obowiązkowego oświadczenia o poddaniu się egzekucji ze strony najemcy, które jest niezbędnym elementem umowy najmu okazjonalnego. W praktyce powoduje to, że pozbycie się uciążliwego lokatora wymaga w tym przypadku przejścia przez długą procedurę sądową a następnie komorniczą, które i tak nie gwarantują sukcesu. Tego rodzaju umowa, choć ważna i skuteczna, jest słabsza i należy uważać, kiedy się ją podpisuje.
Umowa najmu zwykłego może zostać zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. W tym pierwszym przypadku można ją wcześniej wypowiedzieć tylko, gdy strony wyraźnie określa okoliczności decydujące o skorzystaniu z takiego uprawnienia. W przypadku najmu bezterminowego może on być wypowiedziany w każdym czasie z zachowaniem umownych albo ustawowych terminów wypowiedzenia.
Umowa najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny stanowi szczególną formę najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Uwidacznia się to przede wszystkim w stosowaniu odrębnych od KC przepisów regulujących to zobowiązanie. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta również w zwykłej formie pisemnej, jednak dla swej ważności wymaga dodatkowych załączników, są nimi:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 ustawy, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Charakterystycznym elementem umowy najmu okazjonalnego jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się przez niego egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce dla wynajmującego oznacza to spore zabezpieczenie, dzięki któremu może on znacznie szybciej pozbyć się uciążliwego lokatora, gdy ten nie będzie przestrzegał postanowień umownych. Co więcej w takim przypadku odpada konieczność przechodzenia przez żmudną i czasochłonną procedurę sądową. Wskazane oświadczenie musi zostać złożone obowiązkowo przez najemcę przed notariuszem, co do zasady to on też ponosi jego koszty.
Odmiennością przy umowie najmu okazjonalnego jest także czas jej trwania, który wynosi maksymalnie 10 lat. Strony mogą oczywiście zawrzeć po tym czasie kolejną umowę, jednak na czas nie dłuższy niż kolejne 10 lat. Jeśli strony wpiszą w umowie, że ma ona obowiązywać przez czas nieokreślony to i tak poczytuje się wówczas, że potrwa 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana tylko z konkretnych warunków, które zostały określone przede wszystkim w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Oczywiście dopuszczalne jest także to, aby strony same ustaliły przyczyny umożliwiające wcześniejsze wypowiedzenie omawianej umowy – tak jak w przypadku najmu zwykłego muszą być one jednak bardzo precyzyjne.
Autor: LawMedia.pl, źródło: JCZ Kancelaria Radców Prawnych Bydgoszcz
Polecamy również: